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购房者无敌权利之谬论

来源:重庆民商纠纷律师网作者:李君 律师时间:2018-01-02

现实生活中,大量购房者签订《房屋买卖合同》后,支付了部分或全部购房款,有的实际占有了房屋,有的并未占有,但均因各种原因导致房屋产权未能过户登记到自己名下。这种不可控的状态持续过程中,当出现有人向法院申请执行涉案房屋时,购房者如何维护自身权益呢?本文根据法律的规定以及重庆本地法院的司法实践,综合加以阐述。

一、权利的冲突

在案件执行中,申请执行人往往是拥有一定优先权的抵押权人、工程款优先受偿权人。而作为购房者,因涉案房屋产权并未登记在自己名下,因此,其并不拥有物权,而只是基于合同要求卖方交付房屋、办理产权过户的普通债权。从法理上讲,普通债权无法对抗抵押权,也无法对抗工程款优先权。然而,在我国现行司法实务中,基于住房是保证人民生存的基本需求角度考虑,却赋予了满足一定条件下的购房者不一样的权利。

二、消费购房者的无敌权利

2002年6月20日,最高人民法院颁布了《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》,根据该批复一二条的规定,建设工程款优先受偿权优于抵押权和一般债权,而购买商品房用于消费的购房者,在支付大部分或全部购房款后,其权利优先于工程款优先受偿权。

由此可见,购房者满足三个条件后,其权利是超级无敌的,具体包括:1.所购房屋是商品房;2.所购房屋用于消费即自己居住使用;3.支付大部分或全部购房款。而关于是否已经实际占有房屋,并不是主张权利需要考虑的因素。

上述批复颁布实施后,重庆市高级人民法下发了《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》应如何理解的意见。该意见对最高院批复中的几个关键问题,做了明确,具体为:1.购房消费者中的“消费者”与《消费者权益保护费》中的“消费者”含义相同,即购房者购房是为生活消费需要而不是为经营需要;2.大部分房款指的是超过50%;3.购房者有能力支付尾款;4. 购房消费者在购买商品房的过程中无恶意损害抵押权人利益的行为。

而根据2007年10月1日生效实施的《物权法》第191条的规定,抵押期间,抵押人未经债权人同意,不得转让抵押财产。关于这一规定,普遍认为未经抵押权人转让抵押物,所签订的合同虽不能认定无效,但因抵押权的优先性而无法履行,除非受让人代为清偿消灭抵押权。

由此可见,除重庆高院明确的四个条件外,还需增加一个条件即《购房合同》的签订需在抵押权登记之前。满足该五个条件的购房者,是否拥有了法律赋予的超级无敌的权利呢?换句话说,其是否就可以高枕无忧的放任房屋一直不被占有或者不办理产权登记呢?而司法实务中,大量满足上述条件的购房者,权利落空、损失惨重。

三、权利落空后的反思

关于购房者因未取得物权,而出现权利落空的司法案例比比皆是,本文选取两个分别是支持和不予支持的购房者执行异议的案例。

                      案例一

案外人(执行异议人):张某

申请执行人:重庆XX贷款公司

被执行人:重庆XX房地产开发有限公司。

案情简介

2011年8月,案外人与被执行人签订《XX房屋认购书》,约定购买被执行人开发的涉案房屋,总价20万元。签订合同10日内支付15万元,余款在交房时支付,交付时间为2011年12月底。合同签订后,案外人支付了15万元给被执行人,双方又另行签订了《房屋租赁合同》,约定将房屋出租给被执行人5年,一次性支付房租3万元。直至案发,涉案房屋仍登记在被执行人名下且未交付案外人占有。

2013年10月,被执行人向申请执行人贷款1000余万元,双方另行签订了抵押合同,约定被执行人用涉案项目的几十套房屋进行抵押(包括涉案房屋),并办理了抵押登记。后因被执行人未按期归还债务,执行人向法院提起诉讼,要求对涉案房屋主张优先权,法院判决加以支持。之后,被执行人向法院就涉案房屋申请了强制执行。

针对申请人的申请,案外人提出了执行异议,主张购房者的优先权利,排除申请人的执行。法院经审查后认为,案外人未实际占有房屋且未付清全部房屋房款,从而驳回了案外人的执行请求。

                      案例二

 

案外人(执行异议人):蒋某

申请执行人:李某

被执行人:重庆XX控股有限公司

案情简介

2010年,案外人与被执行人签订了额《商品房购买合同》,约定购买被执行人购房款,开发的涉案门面房,合同总价为10万余万。签订合同后案外人支付了95%的,被执行将房屋交付案外占有使用至今,但一直未办理产权过户登记。

2012年,被执行人向申请执行人贷款,用涉案房屋进行抵押,并办理了抵押登记。后因被执行未能按期归还债务,申请执行人通过诉讼主张了涉案房屋的优先权并申请了执行。

执行过程中,案外人提出了异议,基于购房者支付了绝大部分购房款且实际占有房屋,对该房屋享有物权期待权,要求排除对涉案房屋的执行并将购房余款交付法院执行。

而申请人认为,涉案房屋在签订合同并交付后,案外人未主张进行网签,导致执行人不知情而办理了抵押并借款给了被执行人。同时,在长达几年的抵押登记过程中,案外人未曾要求办理产权过户,明显存在过错,因此,要求法院驳回其执行异议。

法院审查后查明,涉案房屋因被执行人未全额缴纳土地出让金导致合同签订后,不能办理网签,更不能办理房屋产权登记。而案外人确曾多次催促被执行人办理产权。因此,对被执行人提出的案外人存在的过错,不予认可并支持了案外人的执行异议要求。

通过对比两个案件,我们可以发现,存在如下相同之处:

1.案外人均为购房者;

2.支付了大部分购房款;

3.出卖人均为开发商;

4涉案房屋均为交付。

不同之处:

1.案例1案外人一直未占有房屋,将房屋返租给被执行人。而案例2中房屋由案外人实际占有使用;

2.案例1中案外人所购房屋为住房,而案例2中所购房屋未经营性门面;

3.案例1中案外人未提供证据证明积极主张办理产权,而案例2中案外人证明了积极主张办理产权的事实;

4.案例2中案外人将购房余款交付法院执行。

通过对比两者的相同和不同之处,我们可以发现前述购房者满足五个条件后,拥有的无敌权利,并不被司法实践所认同。那么,司法实务中,法院处理此类案件,主要依据是什么呢?

首先,最高人民法院2004年11月4日颁布实施的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条: 

被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产,但尚未办理产权过户登记手续的,人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结。根据该规定,购房者需支付全部购房款并实际占有房屋且未登记自己并无过错时,其要求排除查封、冻结的主张才得以支持。

其次,最高人民法院于2015年5月5日,颁布实施的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条 金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:

(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;

(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;

(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;

(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。

第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:

(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;

(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;

(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

    相比上述最高院的两个规定,后者进行了适当放宽,包括不再要求必须全部支付了购房款,同时对购房消费者进行了扩大保护即不需要占有。

基于上述两个规定,我们可以看出,案例1中,虽然案外人系从开发商处购买住房,但因其将房屋购买后并未实际用于居住,而是返租给了开发商,因此,在没有实际占有的情况下,其不适用上述第二十九条关于消费者购房权益的保护。而案例2中,案外人虽然购房不是用于消费,但其实际占有了该房屋,且支付了绝大部分购房款,并将剩余房款按人民法院的要求交付了执行,同时,证明了未登记非本人过错,因此,得到法院支持。

综上案例及规定,可以总结如下:

1.当购房者是消费购房时,要保护自身权益,需积极满足如下条件

(1)需签订合法有效的书面合同(规定只要求在法院查封前,是否在抵押登记前,未做要求)

(2)所购房屋是住宅,且在过户登记前,不能将房屋租赁或交由他人使用;

(3)无其他住宅用房登记在自己名下。

(4)案发前,支付房屋购房款超过50%。

2.当购房者不是消费购房时,要保护自身权益,需积极满足如下条件:

(1)需签订合法有效的书面合同;

(2)积极要求卖方交付房屋并合法占有;

(3)支付全部价款;

(4)按合同约定支付部分价款,并在执行异议时,将余款按法院要求交付执行;

(5)合同约定的办理产权登记时间到期后,积极催告并配合卖方办理产权登记。

综上,我们可以看出,最高人民法院通过前后颁布几个文件,对购房者的权利保护做了大的改动。从最高人法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》以及重庆高院对此理解的下文来看,法院力图赋予更多消费购房者权利的保护。而其后最高院颁布实施的两个规定,对消费购房者权利保护又做了更多限制,而对其他购房者权利保护也做了规定。最高院将消费购房者的保护扩大到了一般购房者的保护,同时,对构成条件做出了更加严苛的约定,体现了司法对各种权利保护的权衡,且更多体现了对善意者的保护,法律不应对凶恶者或者是懒惰者的权利加以保护。虽然,仍然没有从法理上解决此等权利保护的理论依据,但终结也是一种进步吧

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