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利用集体建设用地建设租赁住房试点方案

来源:重庆民商纠纷律师网作者:重庆律师时间:2018-12-11

利用农村集体建设用地建设租赁住房,增加租赁住房供应,缓解低保贫困农民住房矛盾,有助于构建购租并举的住房体系,建立健全房地产平稳健康发展长效机制;有助于拓展集体土地用途,拓宽集体经济组织和农民增收渠道;有助于丰富农村土地管理实践,促进集体土地优化配置和节约集约利用,加快城镇化进程。按照中央有关精神,结合当前管理工作实际,制定本试点方案。
一、总体要求
(一)指导思想。全面贯彻党的十八大和十八届三中、四中、五中、六中全会精神,深入学习贯彻习近平总书记系列重要讲话精神,紧紧围绕统筹推进“五位一体”总体布局和协调推进“四个全面”战略布局,牢固树立创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念,按照党中央、国务院决策部署,牢牢把握“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,以构建购租并举的住房体系为方向,着力构建城乡统一的建设用地市场,推进集体土地不动产登记,完善利用集体建设用地建设租赁住房规则,健全服务和监管体系,提高存量土地节约集约利用水平,为全面建成小康社会提供用地保障,促进建立房地产平稳健康发展长效机制。
(二)基本原则。
把握正确方向。坚持市场经济改革方向,发挥市场配置资源的决定性作用,注重与不动产统一登记、培育和发展住房租赁市场、集体经营性建设用地入市等改革协同,加强部门协作,形成改革合力。
保证有序可控。政府主导,审慎稳妥推进试点。项目用地应当符合城乡规划、土地利用总体规划及村土地利用规划,以存量土地为主,不得占用耕地,增加住房有效供给。以满足新市民合理住房需求为主,强化监管责任,保障依法依规建设、平稳有序运营,做到供需匹配。
坚持自主运作。尊重农民集体意愿,统筹考虑农民集体经济实力,以具体项目为抓手,合理确定项目运作模式,维护权利人合法权益,确保集体经济组织自愿实施、自主运作。
提高服务效能。落实“放管服”要求,强化服务意识,优化审批流程,降低交易成本,提升服务水平,提高办事效率,方便群众办事。
(三)试点目标。通过改革试点,在试点城市成功运营一批集体租赁住房项目,完善利用集体建设用地建设租赁住房规则,形成一批可复制、可推广的改革成果,为构建城乡统一的建设用地市场提供支撑。
(四)试点范围。按照地方自愿原则,在超大、特大城市和国务院有关部委批准的发展住房租赁市场试点城市中,确定租赁住房需求较大,村镇集体经济组织有建设意愿、有资金来源,政府监管和服务能力较强的城市(第一批包括北京市,上海市,辽宁沈阳市,江苏南京市,浙江杭州市,安徽合肥市,福建厦门市,河南郑州市,湖北武汉市,广东广州市、佛山市、肇庆市,四川成都市),开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。
除北京、上海外,由省级国土资源主管部门和住房城乡建设主管部门汇总本辖区计划开展试点城市的试点实施方案,报国土资源部和住房城乡建设部批复后启动试点。
二、试点内容
(一)完善试点项目审批程序。试点城市应当梳理项目报批(包括预审、立项、规划、占地、施工)、项目竣工验收、项目运营管理等规范性程序,建立快速审批通道。健全集体建设用地规划许可制度,推进统一规划、统筹布局、统一管理,统一相关建设标准。试点项目区域基础设施完备,医疗、教育等公共设施配套齐全,符合城镇住房规划设计有关规范。
(二)完善集体租赁住房建设和运营机制。村镇集体经济组织可以自行开发运营,也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。兼顾政府、农民集体、企业和个人利益,理清权利义务关系,平衡项目收益与征地成本关系。完善合同履约监管机制,土地所有权人和建设用地使用权人、出租人和承租人依法履行合同和登记文件中所载明的权利和义务。
(三)探索租赁住房监测监管机制。集体租赁住房出租,应遵守相关法律法规和租赁合同约定,不得以租代售。承租的集体租赁住房,不得转租。探索建立租金形成、监测、指导、监督机制,防止租金异常波动,维护市场平稳运行。国土资源、住房城乡建设部门应与相关部门加强协作、各负其责,在建设用地使用权登记、房屋所有权登记、租赁备案、税务、工商等方面加强联动,构建规范有序的租赁市场秩序。
(四)探索保障承租人获得基本公共服务的权利。承租人可按照国家有关规定凭登记备案的住房租赁合同依法申领居住证,享受规定的基本公共服务。有条件的城市,要进一步建立健全对非本地户籍承租人的社会保障机制。
三、组织实施
(一)加强组织保障。国土资源部和住房城乡建设部共同部署试点。省级国土资源主管部门和住房城乡建设主管部门负责试点工作的督促、检查和指导。城市政府全面负责试点组织领导工作,制定试点工作规则和组织实施方案,建立试点协调决策机构。各地区各有关部门要加强协调配合,稳妥有序推进试点。
(二)推进试点实施。
1.编制实施方案。试点城市根据本方案编制实施方案,经省级国土资源主管部门和住房城乡建设主管部门汇总后,2017年11月底前报国土资源部和住房城乡建设部批复。
2.试点实施、跟踪及总结。省级国土资源主管部门和住房城乡建设主管部门负责试点工作的督促、检查和指导,及时研究解决试点中存在的问题。
2019年11月,省级国土资源主管部门和住房城乡建设主管部门组织开展试点中期评估,形成评估报告报国土资源部和住房城乡建设部。
2020年底前,省级国土资源主管部门和住房城乡建设主管部门总结试点工作,总结报告报国土资源部和住房城乡建设部。
(三)强化指导监督。各地区各有关部门要按照职责分工,加强对试点工作的指导监督,依法规范运行。要加强分类指导,尊重基层首创精神,健全激励和容错纠错机制,允许进行差别化探索,切实做到封闭运行、风险可控,发现问题及时纠偏。
(四)做好宣传引导。试点地区要加强对试点工作的监督管理,密切关注舆情动态,妥善回应社会关切,重大问题及时报告。 [1] 

内容解读

编辑
近日,国土资源部、住房和城乡建设部联合印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》,确定在北京、上海、南京、杭州、厦门、武汉、合肥、郑州、广州、佛山、肇庆、沈阳、成都这13个城市开展试点。试点城市将如何做?这对住房供需情况和村镇集体经济组织有哪些影响?
为构建购租并举的住房体系,缓解住房供需矛盾,今年4月,在《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》中提出:“在租赁住房供需矛盾突出的超大和特大城市开展集体建设用地上建设租赁住房试点。”
7月时,有关文件通知再次提出:“超大城市、特大城市可开展利用集体建设用地建设租赁住房试点工作。”
此次,13个试点城市确定。国土资源部土地利用管理司副司长陈国庆介绍,通过改革试点,要在试点城市成功运营一批集体租赁住房项目,“开通了农民集体经济组织利用集体土地建设住房这一新的用途途径。同时,对农民集体经济组织和农民个人形成一个长期稳定的收入预期。它核心的目标是增加住房紧张的城市特别是特大和超大城市的住房供给,缓解住房供需矛盾。特别是能够促进建立租购并举的长效机制,对完善房地产健康稳定的长效机制起到积极推动作用。”
13个试点城市是在超大、特大城市和发展住房租赁市场试点城市当中,按照地方自愿原则来确定的。据介绍,这些城市租赁住房需求较大,村镇集体经济组织有建设意愿、有资金来源,政府监管和服务能力相对较强。
要在什么城市试什么?陈国庆介绍:“这次试点的重点内容是完善集体建设用地建设租赁住房的审批程序;完善集体建设用地建设租赁住房的建设和运营机制、监测和监管机制。同时,探索承租人享受公平社会公共服务的保障机制。”
具体来看,什么样的土地可以用于这类项目的建设呢?陈国庆表示,项目用地以存量土地为主,“这次试点是规划确定为集体建设用地的存量建设用地可以用于建设租赁房的试点项目用地,耕地、农用地肯定不行。严格讲是按权属确定的,必须是集体经济组织、村民小组以及乡集体经济组织所有的土地。目前,主要分布在城市郊区、广大农村地区以及城乡结合部和城市内部也有一些零散的集体土地。”
试点方案提出,村镇集体经济组织可以自行开发运营,也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。要尊重农民集体意愿,统筹考虑农民集体经济实力,以具体项目为抓手,合理确定项目运作模式,维护权利人合法权益,确保集体经济组织自愿实施、自主运作,“要拓展农村集体土地的用途,增加农民集体经济组织和农民的财产性收入。这次,我们利用集体土地建设租赁房一个关键点就是只租不售。”
试点方案中明确,集体租赁住房出租,应遵守相关法律法规和租赁合同约定,不得以租代售;承租的集体租赁住房,不得转租。而土地所有权人和建设用地使用权人、出租人和承租人依法履行合同和登记文件中所载明的权利和义务。
对此,北京大学法学院房地产法研究中心主任楼建波指出,“《试点方案》里有一点很明确,试点利用集体建设用地建设租赁住房只能租不能售。集体土地上的公共租赁住房和‘小产权房’不是一个概念。‘小产权房’严格地说不是一个法律上的概念。本身就是一个指代不明的东西。它规划建设的一套手续不全或者房子卖给了不符合条件的人。”
据了解,集体租赁住房用地是符合城乡规划、土地利用总体规划及村土地利用规划,经依法批准建设,依法实施不动产登记,只用于租赁的住房。 [2] 

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