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二手房买卖,中介索赔被驳

来源:重庆民商纠纷律师网作者:李君 律师时间:2015-04-28

上海中原物业顾问有限公司诉陶德华

居间合同纠纷案

裁判要点

房屋买卖居间合同中关于禁止买方利用中介公司提供的房源信息却绕开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定合法有效。但是,当卖方将同一房屋通过多个中介公司挂牌出售时,买方通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息的,买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立,其行为并没有利用先前与之签约中介公司的房源信息,故不构成违约。

 

基本案情

原告上海中原物业顾问有限公司(简称中原公司)诉称:被告陶德华利用中原公司提供的上海市虹口区株洲路某号房屋销售信息,故意跳过中介,私自与卖方直接签订购房合同,违反了《房地产求购确认书》的约定,属于恶意“跳单”行为,请求法院判令陶德华按约支付中原公司违约金1.65万元。

  被告陶德华辩称:涉案房屋原产权人李某某委托多家中介公司出售房屋,中原公司并非独家掌握该房源信息,也非独家代理销售。陶德华并没有利用中原公司提供的信息,不存在“跳单”违约行为。

  法院经审理查明:2008年下半年,原产权人李某某到多家房屋中介公司挂牌销售涉案房屋。2008年10月22日,上海某房地产经纪有限公司带陶德华看了该房屋;11月23日,上海某房地产顾问有限公司(简称某房地产顾问公司)带陶德华之妻曹某某看了该房屋;11月27日,中原公司带陶德华看了该房屋,并于同日与陶德华签订了《房地产求购确认书》。该《确认书》第2.4条约定,陶德华在验看过该房地产后六个月内,陶德华或其委托人、代理人、代表人、承办人等与陶德华有关联的人,利用中原公司提供的信息、机会等条件但未通过中原公司而与第三方达成买卖交易的,陶德华应按照与出卖方就该房地产买卖达成的实际成交价的1%,向中原公司支付违约金。当时中原公司对该房屋报价165万元,而某房地产顾问公司报价145万元,并积极与卖方协商价格。11月30日,在某房地产顾问公司居间下,陶德华与卖方签订了房屋买卖合同,成交价138万元。后买卖双方办理了过户手续,陶德华向某房地产顾问公司支付佣金1. 38万元。

  裁判结果

  上海市虹口区人民法院于2009年6月23日作出(2009)虹民三(民)初字第912号民事判决:被告陶德华应于判决生效之日起十日内向原告中原公司支付违约金1.38万元。宣判后,陶德华提出上诉。上海市第二中级人民法院于2009年9月4日作出(2009)沪二中民二(民)终字第1508号民事判决:一、撤销上海市虹口区人民法院(2009)虹民三(民)初字第912号民事判决;二、中原公司要求陶德华支付违约金1.65万元的诉讼请求,不予支持。

  裁判理由

法院生效裁判认为:中原公司与陶德华签订的《房地产求购确认书》属于居间合同性质,其中第2.4条的约定,属于房屋买卖居间合同中常有的禁止“跳单”格式条款,其本意是为防止买方利用中介公司提供的房源信息却“跳”过中介公司购买房屋,从而使中介公司无法得到应得的佣金,该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形,应认定有效。根据该条约定,衡量买方是否“跳单”违约的关键,是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件,而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息,则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立,而不构成“跳单”违约。本案中,原产权人通过多家中介公司挂牌出售同一房屋,陶德华及其家人分别通过不同的中介公司了解到同一房源信息,并通过其他中介公司促成了房屋买卖合同成立。因此,陶德华并没有利用中原公司的信息、机会,故不构成违约,对中原公司的诉讼请求不予支持。

本案需要讨论的几个问题:

一、买方与中介机构签订协议的性质及禁止跳单条款的效力。

(一)关于房地产求购确认书的法律性质

本案中介机构带领买方看房前,双方签订了《房地产求购确认书》,约定买方委托中介机构求购房屋,并约定了具体报酬和违约责任。该确认书是双方基于意思表示一致而达成,内容包括了合同法关于合同的基本要素,具体将符合合同法424条关于居间合同的规定,其性质为居间合同。

特别强调的是,如果双方签的的求购确认书等协议,未包括明确的酬金等条款,其本身缺乏合同的基本要素,双方之间居间合同法律关系并未成立。

(二)求购书中关于禁止跳单条款即对应承担违约责任的效力。

    现实中,中介结构为保障自身能够收到中介费的权利,基本上都与买方签订加入禁止跳单,否则承担违约责任条款的格式合同,对于该条款的效力,司法实务中,法院认定不一。首先,关于合同无效的法律规定,主要是合同法第52条、53条规定的情形;其次,关于格式条款是否无效的问题,主要审查提供方是否具有免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形。就禁止跳单条款来讲,中介机构系出于提供双方约定的服务后,能够保障自己收到对应的报酬。而买方签订协议前,清楚自己接受服务后,应该支付的具体数额的酬金。因此,仅就跳单条款来讲,其效力本身不存在问题。

二、买方未利用中介公司提供的信息、机会等条件时,不构成违约。

结合本案来看,不能认定陶德华利用了中原公司的信息、机会。

(一)涉案房屋的房源信息并非该中介机构独家掌握。法院审理查明业主方将买房信息交由多家中介,委托卖方。

(二)涉案房屋信息,并非该中介机构第一个提供,其余两家机构先于其提供信息,并带领买方看房。

三、中介机构故意抬高报价,是否应担责。

根据《合同法》第425条:“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,损害委托人利益的,不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”本案中介机构向买方提供的价格信息为165万元,明显高于另一家中介机构提供的145万元。其中20万元的差价,反映至少一家中介机构高于业主的报价而抬高价格谋利,其行为损害了委中介托人的利益,从而要求支付报酬的权利不应得以支持。

对此,我们看到现实中业主多与中介机构达成协议,就实际成交价超出业主报价部分,由业主与中介互享,中介机构抬高价格,谋取利息。然而,司法实务中由于证据收集困难,且少有买方就此进行主张,从而针对中介机构的行为拒不支付酬金且要求赔偿的案例少之又少。尽管如此,中介机构具有如实向委托人报告的义务系法定,如确有违法,理应承担责任,也只有如此,才能避免二手房买卖中,中介机构恶意抬高房价,损害委托人的利益。

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